O direito de preferência é aplicável na aquisição ou alienação de um imóvel, operando como um mecanismo legal que dá prioridade a certas pessoas ou entidades na respetiva transação.
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Quem tem o direito de preferência?
Este direito é assegurado pelo artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa e pelo DL n.º 89/2021, de 3 de novembro, que exige ao vendedor dar a prioridade ao titular deste direito.
Inquilinos
Os inquilinos podem exercer o direito de preferência para comprarem o imóvel onde residem. Para isso, precisam de cumprir com as seguintes condições:
- morar no imóvel há mais de dois anos;
- querer comprá-lo para habitação própria;
Se é proprietário de um imóvel e tem inquilinos nestas condições, então precisa de enviar uma carta registada com aviso de receção, informando sobre a venda e o preço. O inquilino tem depois 30 dias para manifestar a sua intenção de exercer o direito de preferência.
Entidades Públicas
Se o imóvel estiver numa zona de pressão urbanística (ZPU) ou em áreas identificadas pelo Programa Nacional de Habitação, as entidades públicas têm o direito de preferência. E que entidades são essas?
- Autarquias
- Câmaras municipais
- Estado
- Regiões autónomas da Madeira e dos Açores
As ZPUs são áreas onde a oferta de habitação é insuficiente ou inadequada em relação à capacidade de pagamento da maioria da população, afetando especialmente jovens e famílias mais carenciadas.
As câmaras municipais têm prioridade para exercer o direito de preferência, seguidas pelas regiões autónomas e pelo Estado, desde que o imóvel esteja numa ZPU, área protegida ou de reabilitação, e tenha sido classificado ou esteja em processo de classificação.
Para combater a crise habitacional, as autarquias, câmaras e regiões autónomas usam o direito de preferência nessas áreas, previamente delimitadas e aprovadas no Diário da República, e publicadas nos boletins municipais e sites das câmaras municipais. Essa delimitação é válida por cinco anos e pode ser ajustada conforme os critérios do Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio.
As ZPUs também podem incluir imóveis desocupados há mais de dois anos, que estão localizados nas áreas delimitadas.
O que fazer se o imóvel está numa ZPU?
Em primeiro lugar, para verificar se o seu imóvel está em uma zona de pressão urbanística, consulte o site do Diário da República, o site das câmaras municipais ou o boletim municipal da área onde o imóvel está situado. Também pode consultar o site da Direção-Geral do Património Cultural para imóveis que se encontram em processo de classificação.
Antes de vender o imóvel, deve publicar um anúncio no portal Casa Pronta, usando a opção “Novo Anúncio” e preenchendo o formulário para que possa ser exercido o direito legal de preferência. O serviço é disponibilizado pelo Ministério da Justiça e tem um custo de 15 euros. As entidades públicas podem então manifestar interesse em exercerem ou não o direito de preferência.